房地产市场震荡下滑，压力传导，物企积极求变，寻找增量可能。安全性、独立性、成长性，成为眼下衡量一家物企优秀与否的重要指标。

在这样的大背景下，卓越商企服务着眼长远，顺势而为，主动降低对关联方的依赖，相对平稳地完成去地产化，凭借在商务物业赛道的竞争壁垒，实现更加健康、独立和可持续的发展。

3月28日，卓越商企服务发布2023年财报。报告期内，卓越商企服务经营稳健，全年实现营业收入39.3亿元，同比增长11%，增速大幅提升10个百分点，基本完成预定目标。

业绩稳健增长的同时，卓越商企服务的管理面积也同步向上。2023年，卓越商企服务录得总合约面积7670万平方米，同比增长9.5%；在管面积6407万平方米，同比增长19%。

卓越商企服务集团执行董事、首席执行官杨志东在业绩会上表示，物业企业独立健康发展的能力将是今后在市场竞争中决胜千里的根本，卓越商企服务将夯实独立发展能力，主动压降关联方业务规模，以期能够更加健康、更加持续地为所有股东创造价值。

主航道业务保持领先优势，筑牢安全经营防线

2023年，市场形势复杂多变，物企考验重重。卓越商企服务秉持长期主义发展策略，灵活应对市场变化，加强业务独立性规划，坚守稳健发展的经营理念，以客户需求为核心，持续优化业务结构，深耕数字化转型，聚焦价值创造。

报告期内，卓越商企服务在主航道业务上持续发力，通过深耕战略客户和打造标杆项目，有效驱动业绩增长，录得基本物业服务收入32.2亿元，新拓项目140个，新拓合同总额13.5亿元，新拓年化合同金额5.1亿元。

杨志东介绍，战略客户深耕策略是卓越商企服务的核心战略举措，十多年来与华为、腾讯、阿里、OPPO等多个战略大客户建立了深度的信任合作关系。2023年，卓越商企服务战略客户保有率达100%，新拓合同总额6.27亿元，实现“高绩效，保续约，促增长”的目标。

不仅在高新科技、互联网、智能汽车等领域发展态势良好，卓越商企服务更在高端制造业态中取得先发优势，为市场化细分行业发展奠定了坚实基础。

在2023年新拓项目中，代表性的制造类园区综合体项目有37万平方米的华为深圳九华山园区、109万平方米的华为制造总部，这不仅进一步巩固了卓越商企服务在制造业态的运营能力，也逐渐展现出战略客户的辐射效应，为发展注入新动能。

“卓越商企服务一直主打商业物业，进入这个赛道十几年，有很多沉淀，比较了解商务企业的特性，具备更好的竞争优势。”杨志东表示，未来卓越商企服务将继续坚持做好战略客户，做好长期发展的策略，提升客户服务满意度，为企业客户创造最大价值，持续保持在商务物业赛道的领先优势。

主动压降关联业务，去地产走向独立发展

房地产创造的高增长、高毛利的“黄金时代”结束，物企“独立行走”迫在眉睫。

卓越商企服务首席财务官贾杰表示，从2022年下半年开始，到2023年，卓越商企服务通过两步走完成去地产化，已经极大程度上成为一家独立发展的物业企业。

从结果来看，卓越商企服务的业务独立性大幅提升。

贾杰介绍，2023年，卓越商企服务来自第三方的项目收入增长18%至19.2亿元，增速提升16个百分点，相对应的，来自卓越集团开发的项目收入增速放缓，同比增长10%，因此整体基础物业收入结构更加独立。业务来源方面，整体业务中来自外部独立客户的收入，占比提升3个百分点至85%，为上市以来的新高，业务结构更加独立、可持续。

过去两年，在巩固互联网、高科技、金融、现代服务业等客户的基础上，卓越商企服务持续拓展新能源、新质造等领域客户。2023年卓越新增客户代表包括蔚来、华星光电、哈游等知名企业，为业绩稳定增长打下扎实的基础。

值得注意的是，报告期内卓越商企服务整体毛利率19.0%，同比出现一定程度的下降，主要是受第三方业务加速拓展带来的收入结构变化，和压降非业主增值服务所致。即便如此，同4家核心竞对物企的平均毛利率13.6%相比，卓越商企服务的毛利率仍然保持领先。

“挑战肯定是有的，至少阶段性利润会承压。”贾杰表示，相信卓越商企服务在商业物业里的品牌积淀会给公司带来高质量的规模增长，特别是在大客户、战略客户领域以及商业的客户里面深耕，预计在2024年有比较明显的业绩转化。

新赛道多引擎突破，打开业务成长天花板

在未来的可持续发展上，卓越商企服务凭借深耕商务物业多年积累的竞争优势，积极拓展业务版图，构建第二增长曲线。

2023年，卓越商企服务通过收并购，与多地政府、国资平台成立合资公司，充分发挥在商务物业领域的优势，聚焦优势经济带，推动在一线及新一线城市的开拓。

在新赛道拓展上，卓越商企服务继续呈现较为强劲的势头，新拓总合同额1.98亿元，同比增长88%，年化合同额0.98亿，同比增长112%。

卓越商企服务在新赛道取得的成绩主要源于两方面：一方面缘于通过收并购进一步增强在医疗物管领域的能力，另一方面则是在轨道交通物业服务版块取得新的突破。

报告期内，卓越商企服务拓展连云港市第一人民医院、西安市人民医院、南通大学附属医院、扬州市妇女儿童医院等医疗客户，与广州地铁项目、郑州地铁项目等轨道交通客户建立合作，为嘉兴-北京理工大学长三角研究院、重庆-璧山机电大学等教育客户提供服务，服务边界不断延伸，市场化能力持续进阶。

杨志东透露，由于大规模复杂园区集中交付，2024年是卓越商企服务的业绩转化大年。

“微信总部、OPPO总部园区、华为大制造项目，这些交付都是新的增量项目、大规模园区。公司在去年年底就做好所有的人才储备，包括COE储备，从前端前介、调试验收、搬迁筹备、稳定运营来确保顺利交付。”杨志东表示，大型的战略客户园区在持续交付中，预计会有比较明显的业绩转化。

卓越商企服务董事会主席李晓平表示，2023年母公司卓越集团交付了47个项目、约450平方米给卓越商企服务，2024年预计还有460万平方米的交付。“今后卓越集团更多会在深圳和大湾区发展业务，来支持卓越商企服务的发展，在深圳的业务有住宅也有非住物业，随着市场的恢复，这种支持力度会逐步加大。”

“未来三年，公司预期保持两位数以上的增长目标；未来三年，也将持续聚焦增长和能力建设，将进一步提升第三方市场化能力，并通过数字化变革实现成本端的领先优势，最终赢得客户信赖。”杨志东说。