来源： 居者老莫讲买房

临近年底，北京楼市呈现出一种现象：买家想早点买完好好过年，卖家想等年后再说，看看能不能卖个好价格，双方的博弈，让当前楼市持续拉扯。

居者在春节前做个系列年终终结，今天为大家整理出北京楼市在最近三年最抗跌的价格范围。

最抗跌的是总预算在1500万-2000万左右的房产；

其次是2000万以上的房产；

第三是800-1500万左右的房产。

这个数据其实一直是变化的，在10年前，刚需房产的流通性其实更好。

这也是为什么我们一直和大家强调：最近几年随着经济环境和北京楼市格局的变化，一定要用动态的思维去看房子。

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北京的房子，选筹逻辑已经变了

以前大家买房，看地铁和产业就想了，但现在不但要考虑产业和地铁，还得看周边学区和小区价格的波动。

所以我们会告诫客户，在置换房产时，可以稍微等待，但首要任务是观察市场动态。置换过程中，看房和卖房需同步进行，不要单方面卖房而不采取其他行动。

我们在服务客户时，会帮助客户在卖房的一周内，实时比较两边的价差，监控市场变化，以便及时作出决策。如果次新房价有所上涨，就迅速采取行动。

除此之外，对于房源的选筹也要格外谨慎。

前段时间有客户想买世纪城的时雨园，这个区域的价格其实非常稳定，但在选择房型的时候一定要谨慎。

对于高价位的房产，比如说超过1000万的三居室，在这个区域就要更谨慎了。至少要考虑清楚目标房产是否有过高溢价，以及尽可能避开顶层等硬伤房产。

还有一些客户会以1500万-1800万的预算想在西城区买三居室，但这个预算在西城核心区域就比较难了。

只能买广外附近、长安街以南的次新住宅，舍弃一部分学区属性，保留居住属性。

所以对于当前的客户来说，最重要的是明确自己的需求，了解市场上的产品是否与自己的需求相匹配。比如是真的需要学区+自住，还是可以将学区和自住属性分开。

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前者一般需要将预算提升至1500万-2000万以上，后者则可以在海淀和西城的学区外溢区域选筹一套房，比如田村、石景山杨庄等。

二手房市场之外，新房市场也在收到改善群体的关注。

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新房市场，需要耐心

北京的城市发展是缓慢的，通州和望京的发展都用了近十年时间。

所以，不要认为买了房就可以一劳永逸了。房产是动态的资产，应根据家庭需求和市场变化灵活处理。

首先我们要认识到一个问题：在北京的新房市场，几乎没有不需要维权的情况。

2017年以来，几乎所有新房都有维权问题，因为这些年开发商利润空间缩小，物料和人工成本高，房子质量难以保证，但这也可能反映了人们维权意识的提高。

根据我们的经验，2010-2017年间的商品房品质更好一点，因为那时候的新房溢价高，开发商有更多利润空间来保证质量。

在购买新房时，我们会提醒客户不要只关注房子是否新，或者是否打折，应该重点关注房子是否难以销售。

一套房子的优质度，不仅要在涨时能增值，更重要的是在跌时也能保值。潮水来时，难辨谁在裸泳，只有潮水退去，才显现真相。

总之我们评判一套房子的价值，不仅仅要考虑个人喜好，还要考虑通勤耐受度、投资保值需求等多方面因素。

对于即将到来的2024年，很多客户都很迷茫。我们之所以罗列出最抗跌的资产价格范围，是想帮助大家选筹一套在潮水褪去时，更抗跌的房子。

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1500万以上的房子，不仅仅是房子

老莫的客户有很多，从300万到3000万的都有。每个人的苦恼和诉求各不相同。

对于1500万以上的买房客户来说，买核心诉求已经不再是房子本身，而是：

1、整合优质资产，让房产成为家庭资产保值增值的工具

2、守护资产，赚来的钱，还没够花呢，就被通货膨胀和银行稀释了

3、借助房产升圈层

老莫常说，1500万以上的房子，它就不仅仅是房子，而是一块踏入新圈层的垫脚石、一个保值增值的渠道、一只守护家庭资产的保险箱。